Osvobození od daně z prodeje nemovitosti: nové podmínky

Prodejem nemovitosti můžete v dnešní situaci na trhu získat slušnou sumu peněz. Tato částka však podléhá také dani z příjmu, která se snadno vyšplhá i na statisíce korun. Zákon naštěstí někdy umožňuje tento příjem od daně osvobodit. Sepsali jsme pro Vás, jaké podmínky potřebujete splnit.

Prodej bytu nebo domu většinou není jen realitní otázka, ale i daňová. V praxi se často ukáže, že dvě zdánlivě podobné situace mohou skončit úplně jinak – jeden prodávající daň neřeší, druhý ano.

Rozdíl přitom nebývá v ceně nemovitosti, ale v detailech, jako je délka vlastnictví, způsob užívání nebo to, co s penězi z prodeje uděláte dál. Pomůžeme Vám ujasnit si základní pravidla, která zákon sleduje.

Hlavní kritéria osvobození: bydliště, časový test a využití peněz

Zdanění příjmu z prodeje nemovitosti patří mezi témata, u kterých rozhoduje více faktorů. Záleží nejen na tom, zda prodáváte byt nebo rodinný dům, ale hlavně jak dlouho jste nemovitost vlastnili a jakým způsobem jste ji využívali.

Právě tyto okolnosti určují, jestli budete z příjmu z prodeje platit daň, nebo se na Vás vztáhne osvobození od daně.

U fyzických osob se osvobození od daně z příjmů řídí § 4 zákona o daních z příjmů. V praxi máte nárok na osvobození, pokud splníte alespoň jedno z těchto kritérií:

Důležité je také to, že osvobození se týká pouze nemovitostí ve vlastnictví fyzické osoby. Pokud je byt nebo dům součástí obchodního majetku firmy, uplatní se jiný daňový režim.

1/ Bydliště 2 roky: nestačí trvalý pobyt uvedený v občance

První kritérium vedoucí k osvobození od daně je délka bydliště v nemovitosti – pokud jste v prodávaném rodinném domě nebo bytové jednotce skutečně žili nejméně 2 roky bezprostředně před prodejem.

Co byste měli mít na paměti:

• Bydliště ≠ trvalý pobyt. Bydliště je místo, kde skutečně žijete – chodíte domů, máte tam věci, spíte tam. Mít v nemovitosti nahlášené trvalé bydliště tedy samo o sobě nestačí.
• Finanční úřad pro tyto účely sleduje reálné používání nemovitosti. Důkazem bývá zejména spotřeba energií, internet, pojištění, pošta nebo svědecké výpovědi sousedů.
• Nedávný rozsudek Nejvyššího správního soudu (NSS) ukázal, že extrémně nízká spotřeba elektřiny může být osvobození na překážku, pokud neodpovídá běžnému provozu domácnosti. Soud neuznal argument, že domácnost používala hlavně kamna a petrolejové lampy, a osvobození tak nepřiznal.

Pokud tedy plánujete prodej nemovitosti a spoléháte na dvouleté trvalé bydliště, doporučujeme už dopředu myslet na objektivní důkazy o tom, že jste v nemovitosti opravdu žili.

2/ Časový test 5/10 let a spojení pozemku s domem

Druhé kritérium osvobození je tzv. časový test vlastnictví:

• U nemovitostí nabytých do 31. 12. 2020 platí pětiletý časový test.
• U nemovitostí nabytých od 1. 1. 2021 se časový test prodloužil na 10 let.

Stopky časového testu se obvykle spouštějí dnem, kdy jste podali návrh na vklad vlastnického práva do katastru, a zastaví se dnem prodeje. Pokud jste tedy vlastnili nemovitost dostatečně dlouho a splnili test 5/10 let, příjem z prodeje se nedaní a do daňového přiznání ho vůbec neuvádíte.

U rodinného domu na vlastním pozemku je situace složitější, ale může Vám i výrazně pomoci:

• Pokud je stavba součástí pozemku podle občanského zákoníku, pro časový test je rozhodující den nabytí pozemku, nikoli kolaudace domu.
• Získali jste pozemek před více než 10 lety (resp. před rokem 2021 ještě s pětiletým testem) a dům jste zkolaudovali až později? Pokud je stavba opravdu součástí pozemku, což je vhodné ověřit v katastru nemovitostí, může být při prodeji celý příjem osvobozený, i když dům samotný vlastníte kratší dobu.
• Výjimkou jsou situace, kdy stavba zůstala samostatnou nemovitou věcí. Pak se posuzuje zvlášť pozemek a zvlášť stavba, a když stavba časový test nesplní, musíte tuto část příjmu zdanit.

3/ Osvobození při použití peněz na vlastní bydlení

Třetí kritérium se hodí v situaci, kdy nesplníte podmínku dvouletého bydliště ani časový test, ale peníze z prodeje prokazatelně využijete na vlastní bytovou potřebu – typicky na koupi jiného bytu/domu, výstavbu, případně koupi pozemku pro budoucí stavbu.

Co byste měli mít na paměti:

• Zákon (hlavně § 4 a § 4b ZDP) přesně vymezuje, co patří pod „vlastní bytovou potřebu“ – kromě koupě hotové nemovitosti sem spadá i koupě pozemku, pokud na něm do určité doby zahájíte stavbu vlastního bydlení.
• Osvobození se uplatní pouze na tu část příjmu, kterou skutečně vložíte do obstarání bytové potřeby. Pokud tedy ze zisku z prodeje použijete jen část peněz na nový dům nebo byt a část si necháte pro jiné účely, nevyužité prostředky se zdaní běžnou sazbou daně z příjmů.
• Peníze musíte použít v zákonem stanovených lhůtách – obvykle to znamená, že prostředky musíte využít buď v roce prodeje, nebo v následujícím roce daně, případně na výdaje v předchozím roce před prodejem; přesná pravidla řeší § 4b ZDP a jejich výklad.

Kdy hrozí pokuta za neoznámení osvobozených příjmů?

Zákon o daních z příjmů ukládá povinnost oznámit každý příjem přesahující 5 milionů Kč, a to i v případě, když je tento příjem od daně osvobozen. Dříve bylo pravidlem, že když jste chtěli uplatnit osvobození prostřednictvím bytové potřeby (podle § 4b ZDP), museli jste to finančnímu úřadu včas oznámit – jinak jste o osvobození mohli přijít.

Od 1. 1. 2024 však platí, že pokud jste oznámení nepodali, samo o sobě to ještě neznamená ztrátu osvobození. Stále ale platí, že oznámení musíte dodat nejpozději do termínu pro podání daňového přiznání, jinak Vám hrozí pokuta za nesplnění oznamovací povinnosti.

Oznámení můžete poslat poštou či datovou schránkou nebo využít přímo tiskopis finanční správy Oznámení o získání prostředků, které budou nebo byly použity na obstarání vlastní bytové potřeby (vzor č. 25 5259).

Co byste měli mít na paměti:

• Oznamovací povinnost se týká všech osvobozených příjmů fyzických osob nad 5 000 000 Kč – tedy i darů, dědictví, prodeje cenných papírů atd.
• Osvobozený příjem nad 5 mil. Kč musíte oznámit finančnímu úřadu do termínu pro podání daňového přiznání za rok, kdy jste příjem obdrželi.
• Za nesplnění oznamovací povinnosti hrozí pokuty dle § 38w ZDP:
  • 0,1 % z částky příjmu, pokud pochybení napravíte sami bez výzvy,
  • 10 %, pokud oznámení podáte až po výzvě,
  • 15 %, pokud povinnost nesplníte ani v náhradní lhůtě.
• Nedávný rozsudek NSS potvrdil, že neznalost zákona neomlouvá. Pokud je jednou darovací smlouvou převedeno více položek, jejich hodnota se pro účely limitu 5 mil. Kč sčítá. V daném případě vznikla pokuta ve výši 10 %, kterou soud neprominul s odůvodněním, že poplatník měl s ohledem na výši příjmu povinnost své daňové povinnosti prověřit.

Potřebujete poradit v otázce daní?

Rádi Vám spočítáme daňový dopad plánovaného prodeje, zkontrolujeme splnění časového testu, připravíme potřebná oznámení i daňové přiznání fyzických osob tak, abyste využili všechna zákonná osvobození a vyhnuli se zbytečným pokutám. Kontaktujte naše daňové specialisty přes formulář níže.