Hypotéka pro podnikatele a majitele s.r.o. – tipy z praxe

Podnikáte a chcete financovat vlastní bydlení nebo investiční nemovitost? Banky u příjmů z podnikání postupují přísněji a často chtějí víc dokumentů než u zaměstnanců. Co skutečně sledují, jak se mezi sebou liší a proč volba přístupu i instituce výrazně ovlivní Vaši šanci na schválení? Získejte přehled, jak se připravit a nezablokovat bonitu kvůli „příliš dobré“ optimalizaci.

Financování nákupu nemovitosti je pro podnikatele výzvou – ať už jde o hypotéku na vlastní bydlení, investiční nemovitost, nebo o investiční úvěr na nemovitost do vlastnictví firmy, která může posílit postavení podnikání a zabezpečit jeho další rozvoj.

Banky však k příjmům z podnikání přistupují jinak než k těm zaměstnaneckým. Žádosti posuzují individuálně a často vyžadují více dokumentace i důkazy o stabilitě příjmů.

Barbora Stodůlková z finančně-poradenské společnosti Explicit Invest pro Vás připravila tipy, jak se na vyřízení hypotéky připravit, na co si dát pozor a jak Vám může kvalitní účetní a finanční poradce zásadně usnadnit cestu k vlastní či firemní nemovitosti.

Proč je hypotéka pro podnikatele výzvou?

• Banky posuzují stabilitu a předvídatelnost příjmů – což je u podnikatelů složitější než u zaměstnanců na HPP.
• Podnikatelé často optimalizují daňové přiznání, což formálně snižuje vykazovaný zisk (a tím snižuje bonitu pro banku).
• Většina podnikatelů očekává, že stačí jen navštívit jejich domovskou banku, realitou však je, že je potřeba ještě před podáním žádosti porovnat všechny banky na trhu.
• Pro OSVČ v režimu paušální daně bude vhodná jiná banka než pro člověka, který vede daňovou evidenci a započítává reálné náklady.

Klíčová kritéria bank při hodnocení podnikatele

Podstatným krokem před pořízením nemovitosti je nejen plán na koupi konkrétní nemovitosti, ale především kalkulace bonity, tedy schopnosti žadatele později splácet hypotéku.

Obecně se doporučuje finanční plán na pořízení nemovitosti konzultovat dopředu alespoň 6 měsíců, ideálně i více než rok, vzhledem k tomu, že banky posuzují u podnikatelů zejména příjmy minulé. Obecně platí, že:

• „Daňový základ“ (čistý zisk) je rozhodující pro výpočet možné výše hypotéky – může být silně ovlivněn optimalizací.
• Důležitá jsou podaná daňová přiznání a délka podnikání (u s.r.o. ideálně 2 roky, u OSVČ je minimum 6 měsíců, u většiny bank však 12 měsíců).
• Doplňkové příjmy (např. pronájem, DPP, DPČ) mohou pomoci, je však třeba je prokázat.

Případy z praxe

1) OSVČ v IT s výdajovým paušálem

• Modelový případ: Pan Korunka pracuje jako programátor na IČO a pro daňové účely uplatňuje výdajový paušál, tj. například 60 % z příjmů. Daňový základ má nízký vzhledem k uplatněným paušálním výdajům.
• Tip pro klienty: Ještě před podáním daňového přiznání (je možné i po) by pan Korunka měl zkonzultovat své příjmy se zkušeným finančním poradcem, který mu sdělí, že například ČSOB hypoteční banka nebo Česká spořitelna umí k pracovníkům v IT přistoupit individuálně a uznat až 70 % z příjmů, které přijdou na účet. Podobně k situaci přistupuje letos i Unicredit, Komerční banka či mBank.

2) OSVČ s reálnými výdaji

• Modelový případ: Paní Bohatá je konzultantka a vede daňovou evidenci (zjednodušené účetnictví) s reálnými výdaji – výdaje prokazuje fakturami, účtenkami atd.
• Tip pro klienty: Banka hodnotí příjem na základě reálného čistého zisku z daňového přiznání (zisk po odečtení skutečných nákladů). Po srovnání všech bank na trhu získá od finančního poradce přehled toho, jaká je její maximální možná částka hypotéky, na kterou dosáhne u jednotlivých institucí.

3) OSVČ v režimu paušální daně

• Modelový případ: Pan Rozumný odvede každý měsíc pevnou paušální částku státu (včetně daně, sociálního i zdravotního) a nepodává klasické daňové přiznání.
• Co řeší banka: Některé banky mají zatím problém akceptovat tento režim – informace o příjmu jsou omezené, chybí klasické daňové přiznání, ze kterého by vycházely.
• Tip pro klienty: Před žádostí o úvěr je potřeba u odborníka ověřit, kterou banku oslovit, a být připraven na doložení alternativních dokumentů (např. výpisy z účtů za 3–12 měsíců, smlouvy s odběrateli). K alternativnímu posouzení u režimu paušální daně přistupuje nejlépe ČSOB hypoteční banka, Unicredit či mBank. Šikovný poradce poradí klientovi, jak navýšit příjmy pro uznání posledních 3 měsíců na účtu.

4) Majitel s.r.o. se zaměstnaneckým poměrem ve vlastní firmě

• Modelový případ: Paní Penízková je jednatelka a zároveň zaměstnankyně vlastní společnosti, bere si pravidelnou mzdu.
• Tip pro klienty: Pro banku je toto nejjednodušší varianta – když jednatel pobírá pravidelnou mzdu, banka jeho příjem posuzuje jako u běžného zaměstnance (příjmy doložené výplatními páskami, někdy kontrola daňového přiznání firmy).

5) Majitel s.r.o. bez zaměstnaneckého poměru

• Modelový případ: Pan Šetřivý vlastní s.r.o., ale není v ní zaměstnán, vyplácí si podíl na zisku, případně odměnu za výkon funkce.
• Tip pro klienty: Česká spořitelna, Raiffeisenbank, ČSOB i Raiffeisen stavební spořitelna umí akceptovat příjem ze zisku (rozděleného i nerozděleného v určitých případech). Je dobré se na toto připravit s finančním poradcem ještě před podáním daňového přiznání s.r.o.

Role účetní, daňaře a finančního poradce

Kvalitní vedení účetnictví a správná dokumentace výrazně usnadní jednání s bankou. Bonusem je, pokud daňový poradce sladí postup daňové optimalizace s cestou k budování majetku.

Ve spolupráci s finančním poradcem pak vykázaný zisk může vést k nákupu vlastní či investiční nemovitosti. Ideální je, pokud je celý postup zastřešen kvalitním finančním plánem a strategií k budování majetku.

Shrnutí a závěrečné tipy

• Připravte si včas veškeré doklady a konzultujte plán nákupu se svým účetním i finančním poradcem.
• Mějte na paměti vazbu mezi daňovou optimalizací a výší úvěru.
• Využijte profesionálních služeb, které Vám pomohou celý proces strategicky zorganizovat a vyřídit efektivněji.

Chcete spočítat bonitu a navrhnout strategii získání hypotéky? Kontaktujte:

Barbora Stodůlková
jednatelka Explicit Invest s.r.o.
721 363 400
asistentka@explicitinvest.cz

A pokud máte vlastní podnikání a nevíte si rady s daněmi, jsme tu pro Vás my. Využijte služby zpracování daňového přiznání pro fyzické osoby a daňové poradenství pro firmy, které Vám pomůže správně nastavit daňovou agendu.

Kontaktní informace

Napište nám a my se Vám
ozveme do 24 hodin.

+420 226 224 724

info@jake-james.cz

Revoluční 736/15, Praha 1

Sledujte nás:

Jméno

Příjmení

Telefonní číslo

E-mail

Zpráva

Souhlasím se zpracováním osobních údajů

Tuto stránku chrání služba reCAPTCHA a vztahují se na ni Zásady ochrany soukromí a Smluvní podmínky společnosti Google.

Odeslat