Jak začít podnikat v realitách: činnost makléře vs. investiční nemovitost

Pronájem i prodej nemovitostí může přinášet zajímavé příjmy, je však třeba pohlídat si správné nastavení živnostenského oprávnění, daní i DPH. Vysvětlíme, v čem se z tohoto pohledu liší dlouhodobý pronájem, krátkodobé ubytování i práce realitního makléře.

Tři způsoby, jak začít podnikat v realitách

Pokud zvažujete působení na realitním trhu, máte zpravidla na výběr ze tří základních cest:

Práce makléře: co obnáší realitní zprostředkování?

Láká Vás atraktivní svět nemovitostí a přemýšlíte, jak začít jako realitní makléř? Zatímco u běžného pronájmu vlastního bytu se založení živnosti často zcela vyhnete, u zprostředkování prodeje nemovitostí je situace výrazně jiná.

Jako profesionální realitní zprostředkovatel pomáháte prodávajícím a kupujícím nebo pronajímatelům a nájemcům uzavřít vhodný obchod. Pokud zvažujete, kdy musíte mít živnostenský list, odpověď je jednoznačná – potřebujete ho hned od prvního dne. Navíc nejde o „obyčejné“ volné podnikání, protože zákon striktně říká, že realitní zprostředkování je živnost vázaná a má svá přesná pravidla.

Pokud tedy právě řešíte, jak se stát realitním makléřem, musíte pro získání živnostenského oprávnění splnit ještě zákonné podmínky odborné způsobilosti: bez příslušné praxe, vzdělání v oboru, případně certifikované zkoušky či odpovědného zástupce tuto atraktivní profesi legálně vykonávat zkrátka nelze. Navíc je pro Vás povinné i profesní pojištění odpovědnosti realitních makléřů, tak si jej nezapomeňte včas sjednat.

Potřebujete živnost, když pronajímáte byt?

Odpověď zní: Záleží na tom, co přesně děláte.

Jestliže byt pronajmete jedné osobě či rodině na delší dobu, sepíšete nájemní smlouvu a zajistíte jen dodávky vody, tepla, odvoz odpadu nebo úklid společných prostor, živnost nepotřebujete. Stát tyto činnosti považuje za základní služby spojené s pronájmem. Jde tedy o klasický nájem a ne o podnikání.

Jakmile ale začnete střídat hosty na krátké pobyty, zajišťujete úklid bytu, perete povlečení nebo doplňujete toaletní potřeby, provozujete de facto malý hotel a tedy podnikání.

Zákon při tom nehledí na název smlouvy. Nestačí ani do inzerátu napsat „pronájem bytu na měsíc“, pokud ve skutečnosti nabízíte krátkodobé pobyty a plný servis. Rozhoduje skutečný obsah Vaší činnosti. Finanční správa upozorňuje, že krátkodobé ubytování vlastním jménem nelze řadit do § 9 ZDP jako příjem z nájmu, ale spadá do § 7 jako samostatná činnost, tedy podnikání na živnostenský list.

Jak správně danit příjmy z podnikání v realitách?

Pokud jako realitní zprostředkovatel fungujete v režimu OSVČ (nejste ničí zaměstnanec), můžete si vybrat jednu ze čtyř možností, jak zdanit příjmy z podnikání.

Ze svého čistého zisku, tedy rozdílu příjmů a výdajů, odvedete 15% daň z příjmů a nesmíte zapomenout ani na platby odvodů na sociální a zdravotní pojištění.

U dlouhodobého pronájmu fyzickým osobám se pohybujete v mezích § 9 zákona o daních z příjmů. Můžete uplatnit skutečné výdaje, nebo využít výdajový paušál 30 % z příjmů, maximálně do 600 000 Kč. Pro menší pronajímatele jde o nejjednodušší variantu – nemusíte kvůli jednomu bytu zakládat živnost a řešit účetní administrativu.

Naopak krátkodobé ubytovací služby, které provozujete přímo nebo třeba přes internetové platformy Airbnb či Booking, a také pronájem komerčních nemovitostí spadnou pod § 7 ZDP příjmy ze samostatné činnosti (podnikání). V praxi to pro Vás znamená ohlášení volné živnosti a často i evidenci příjmů a souvisejících výdajů pomocí daňové evidence nebo účetnictví. Pokud je takové podnikání hlavním zdrojem Vašich příjmů, nezapomeňte ani v tomto případě na platby odvodů OSVČ.

Pozor také na DPH: co byste měli sledovat?

Dlouhodobý pronájem nemovitosti je od DPH osvobozen podle § 56a zákona o DPH. U ubytovacích služeb platí jiná pravidla: jde o službu, a tedy zdanitelné plnění, které aktuálně spadá do snížené sazby 12 %.

Obrat pro plátce DPH už se nepočítá za libovolných 12 měsíců zpětně, ale sleduje se striktně za kalendářní rok (od ledna do prosince). Aktuálně hlídáte hned dva limity:

• 2 000 000 Kč: Pokud během roku přesáhnete tento obrat, stanete se plátcem DPH od 1. ledna následujícího roku (máte čas se připravit).
• 2 536 500 Kč: Tato částka odpovídá celoevropskému limitu 100 000 eur. Pokud se Vám byznys rozjede natolik, že překročíte i tuto druhou hranici, plátcem DPH se stáváte ihned.

Krátkodobé ubytování přes platformy ukrývá ještě jeden detail. Pokud Vám Airbnb nebo Booking účtuje provizi jako službu ze zahraničí, stáváte se tzv. identifikovanou osobou k DPH. To je přesně moment, kdy dává smysl oslovit daňového poradce a nechat si správu daní zkontrolovat.

Příklad z praxe: stejný byt, dvě úplně jiné situace

Představte si, že vlastníte byt 2+kk v Brně. Můžete s ním naložit dvěma způsoby, které se na první pohled možná tolik neliší, ale z pohledu úřadů jde o různé situace:

Kdy má smysl založit si na podnikání v realitách s.r.o.?

Začínající pronajímatelé si často myslí, že s.r.o. automaticky znamená nižší daně. V praxi to tak není. Pokud máte jeden dlouhodobý pronájem, dává největší smysl danit tyto příjmy jako fyzická osoba.

Společnost s ručením omezeným si naopak založte ve chvíli, když:

• budujete větší portfolio a kupujete další nemovitosti,
• vstupujete do byznysu ve více lidech (ať už jde o investora, nebo spoluzakladatele – v s.r.o. si totiž můžete jasně a bezpečně právně ošetřit majetkové podíly, rozdělení zisku i vzájemnou odpovědnost a ručení za dluhy),
• plánujete reinvestovat zisky do dalších projektů (tzv. flip),
• rozjíždíte developerský projekt.

Pomůžeme Vám podnikat v realitách bez zbytečných chyb

Nejste si jistí, jestli pro start podnikání v nemovitostech zvolit živnost, nebo rovnou s.r.o.? Pomůžeme Vám vybrat vhodnou formu podnikání a postaráme se o vše od A do Z včetně poskytnutí virtuálního sídla.

Věnujte se svému realitnímu portfoliu, papíry a paragrafy nechte na nás. Stačí nám napsat prostřednictvím kontaktního formuláře níže.